Ako a prečo predávať bez realitnej kancelárie?
Negatívne skúsenosti s realitkami sú také časté, že je menej riskantné hľadať kupca svojpomocne. V ďalšom texte sú popísané nevýhody predaja cez realitnú kanceláriu a základný návod ako predať nehnuteľnosť (dom, záhradu, byt) bez realitky.
Hlavnou službou, ktorú majú realitné kancelárie poskytovať, je vyhľadanie zmluvného partnera pri predaji nehnuteľnosti. Kupujúcemu hľadajú vhodnú nehnuteľnosť, ktorá spĺňa klientove požiadavky, a predávajúcemu hľadajú vhodného kupujúceho. Oveľa častejší je ten druhý prípad. Ide o sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti podľa § 774 Občianskeho zákonníka. Popri tejto službe realitné kancelárie poskytujú aj iné súvisiace služby, najmä právneho charakteru (vyhotovenie zmluvy, zastupovanie pred katastrom a pod.), na čo nemusia mať vždy potrebné schopnosti a ani doklady, keďže právne služby za odmenu sú na Slovensku oprávnení poskytovať v zásade len advokáti. Väčšina realitných kancelárii sa snaží do svojej ponuky získať čo najviac nehnuteľností, ktoré sú na predaj a následne sa snažia získať k nim výhradné práva. Na to slúžia rôzne rezervačné a inak nazvané zmluvy, v ktorých sa klient zaväzuje predať nehnuteľnosť len cez určitú realitku a tá sa na druhej strane zaväzuje nájsť kupca do určitej doby.
Ušetríte s realitkou čas?
Každá realitná kancelária sa snaží predávajúceho zmluvou zaviazať, a tým mu bráni určitý čas slobodne nakladať s nehnuteľnosťou. Je to pochopiteľné, keďže nechce, aby jej snaha pri hľadaní kupca vyšla nazmar. A samozrejme, nechce sa vzdať ani provízie z predaja, čo je hlavný zdroj zisku realitných maklérov. Avšak zmluva s realitkou takmer vždy obmedzuje predávajúceho a v podstate mu bráni, aby nehnuteľnosť predal záujemcovi, ktorého si našiel sám a výhodnejšie (bez provízie pre realitnú kanceláriu).
Mohlo by sa zdať, že po tom, ako sa človek obráti na realitku, môže už len čakať so založenými rukami na to ako sa celý obchod uskutoční. To je však skôr výnimka, ako pravidlo. Už pri uzatváraní zmluvy s realitkou si treba dávať rovnaký pozor, ako keby ste konali priamo s kupujúcim. Zmluva s realitkou môže predaj poriadne skomplikovať. Tým, že sa obrátite na realitnú kanceláriu, vstupuje do procesu predaja ďalší subjekts vlastnými záujmami, ktoré nemusia byť totožné s vašimi.
Predaj cez realitnú kanceláriu predávanie nehnuteľnosti predĺži o:
– čas, ktorý stratíte preverovaním realitky,
– čas, ktorý potrebujete na osobnú návštevu realitky,
– čas, ktorý potrebujete na posúdenie zmluvy s realitkou,
– čas, ktorý stratíte dohadovaním troch subjektov namiesto dvoch,
– realitná kancelária môže predaj naťahovať v záujme získať čo najlepšieho kupca, hoci vy peniaze potrebujete čo najskôr,
– ak budete chcieť zrušiť spoluprácu s niektorými realitnými kanceláriami, môžu sa vám vyhrážať dodatočnými komplikáciami (zažalujú vás, skomplikujú zápis na katastri a podobne).
Realitné kancelárie sú často neseriózne
Mnohí realitní makléri sú pri jednaní s klientami a pri uzatváraní zmlúv veľmi nepríjemní, stáva sa, že zavádzajú, klamú, správajú sa agresívne, dokonca chodia za vami do práce… Klientovi dokážu spraviť zo života peklo. Samozrejme, nie všetci sú takýto, a preto je rozumné jednať iba s realitkou, ktorú máte preverenú, najlepšie cez známych.
Ako predávať nehnuteľnosť bez realitky ?
Ako vyplýva z prvých odsekov, na realitnú kanceláriu je vhodné sa obrátiť až vtedy, ak pre svoju nehnuteľnosť nedokážeme nájsť kupca sami. Veľmi dobrým miestom pre hľadanie kupca sú sociálne siete, pretože vždy je lepšie pri predaji jednať s niekým, koho aspoň trošku poznáte. Následne treba skúsiť inzerovať nehnuteľnosť na bezplatných internetových portáloch (napr. www.bazos.sk), alebo v novinách. Samozrejme, hneď ako realitky uvidia váš inzerát, budú vás kontaktovať a snažiť sa vás zazmluvniť, aby ste nehnuteľnosť predávali len cez nich. Pritom sa budú bez väčších problémov vydávať za skutočného kupca… Ak nechcete strácať čas, treba si každého takéhoto záujemcu pri prvom (telefonickom) kontakte poriadne preveriť – pokojne sa môžete spýtať, kde pracuje, ako si to možno overiť, prečo nehnuteľnosť kupuje a pod.. Vyhnete sa tak strate času a zbytočným ohliadkam nehnuteľnosti s falošnými kupcami (realitnými maklérmi).
Cenu je najľahšie stanoviť podľa podobných inzerátov v danej lokalite. Váš inzerát nie je záväzný, takže nemusíte nehnuteľnosť predať hneď prvému záujemcovi. Niekedy sa oplatí pár dní počkať, a ak je serióznych záujemcov veľa, znamená to, že s cenou môžete ísť vyššie. Takéto zjednávanie si však vyžaduje veľa času a môže mnohých kupujúcich odradiť.
Keď už nájdete kupca, bude potrebné vybaviť ostatné záležitosti ako je vyhotovenie zmluvy, podanie návrhu na kataster, vybavenie hypotéky… Celý predaj alebo kúpu je vhodné konzultovať s právnikom, najmä je potrebné dať si u neho vyhotoviť zmluvu a návrh na zápis do katastra. Predídete tak mnohým problémom (neplatnosť zmluvy, problémy s vyplatením kúpnej ceny a pod.). S vybavovaním hypotéky by kupujúcemu mali pomôcť v banke.
Obsah zmluvy
Pri uzatváraní zmluvy je vhodné zabezpečiť sa pre prípad, že sa vyskytnú komplikácie. Za týmto účelom odporúčame v kúpnej zmluve ošetriť najmä:
– povinnosť zmluvných strán spolupracovať pri odstraňovaní nedostatkov vo vkladovom konaní (pre prípad, že by si zmluvná strana neplnila povinnosť je vhodné dohodnúť zmluvnú pokutu alebo možnosť odstúpenia od zmluvy),
– spôsob vyplatenia kúpnej ceny (napr. časť pri podpise, časť po zápise do katastra alebo využiť dokumentárny akreditív).
Kde sa sťažovať na realitku?
Ak sa stretnete s nekalými obchodnými praktikami, alebo s porušovaním právnych predpisov zo strany realitných kancelárii, môžete podať sťažnosť na Slovenskú obchodnú inšpekciu, ktorá v zmysle ustanovení § 2 písm. a) a f) zákona č. 128/2002 Z. z. dohliada na dodržovanie právnych predpisov pri poskytovaní služieb (vrátane realitných), prípadne sa môžete obrátiť aj na živnostenský odbor okresného úradu, ktorý vykonáva dozor nad dodržiavaním zákonov zo strany podnikateľov a za istých okolností môže zrušiť realitnej kancelárii živnosť (§ 58 ods. 2 živnostenského zákona).
(prevzaté z Pravda.sk)